Evin Değeri Nasıl Hesaplanır? Ekspertiz ve Piyasa Farkı Arasındaki Farklar
Evin Değeri Nasıl Hesaplanır? Ekspertiz ve Piyasa Farkı Arasındaki Gerçekler
Gayrimenkul piyasasında doğru fiyatlandırma, satış hızını, yatırımın geri dönüşünü ve hatta kredi onay sürecini doğrudan etkileyen en kritik faktördür.
Peki, bir evin gerçek değeri nasıl hesaplanır?
Ekspertiz raporu ile piyasa değeri neden farklı çıkar?
Bu yazıda, ev değeri belirleme sürecini adım adım ele alıyoruz.
1. Evin Değeri Neye Göre Belirlenir?
Evin fiyatını etkileyen faktörler 3 ana başlıkta toplanabilir:
1 Fiziksel Özellikler
Brüt / net metrekare
Oda sayısı, kat planı
Manzara, balkon, teras gibi ekstra alanlar
Binanın yaşı, yapı kalitesi, deprem yönetmeliğine uygunluğu
2 Konum ve Lokasyon Avantajları
Semt, mahalle ve sokak değeri
Ulaşım, okul, hastane, sahil, AVM gibi yerlere uzaklık
Deniz manzarası, önü kapanmayan cephe gibi pozisyonlar
3 Site ve Altyapı Özellikleri
Güvenlik, havuz, otopark gibi site olanakları
Isıtma sistemi (yerden ısıtma, VRF klima, kombi vb.)
Asansör, jeneratör, akıllı ev sistemleri gibi teknolojik donanımlar
2. Ekspertiz Nedir? Evin Ekspertiz Değeri Nasıl Hesaplanır?
Ekspertiz raporu, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanır.
Genellikle konut kredisi başvurusunda, banka tarafından talep edilir.
Ekspertiz Hesaplama Yöntemleri:
Emsal Karşılaştırma: Aynı bölgede, aynı metrekaredeki benzer konutların satış fiyatlarına göre hesap yapılır.
Gelir Yaklaşımı: Kiraya verilme potansiyeline göre değer hesaplanır (özellikle yatırım amaçlı mülklerde).
Maliyet Yaklaşımı: Evin yeniden inşa edilmesi durumundaki maliyet üzerinden değerlendirme yapılır.
Ekspertiz raporu tarafsız ve bankacılık sistemine uygun şekilde hazırlanır, ancak piyasa değerinin altında çıkabilir.
3. Piyasa Değeri Nasıl Belirlenir?
Piyasa değeri, alıcı ve satıcının karşılıklı anlaşma ile belirlediği makul satış fiyatıdır.
Bu, ekspertiz değerinden farklı olabilir çünkü:
Arz-talep dengesi piyasayı etkiler
Bölgedeki mevcut ilanlar ve emsaller fiyata yön verir
Evdeki mobilya, tadilat ve ekstra detaylar piyasa değerini artırabilir
Özellikle urla, çeşme, seferihisar gibi sahil bölgelerinde konum etkisi ve butik yapı kalitesi nedeniyle piyasa değeri ekspertizden %10-20 daha yüksek çıkabilir.
4. Ekspertiz Değeri ile Piyasa Değeri Neden Farklı Olur?
| Kriter | Ekspertiz Değeri | Piyasa Değeri |
|---|---|---|
| Belirleyen | Lisanslı değerleme uzmanı | Emlak danışmanı + piyasa |
| Kriter | Emsal, maliyet, yasal veriler | Talep, trend, alıcı psikolojisi |
| Amaç | Banka kredisi, yasal süreç | Satış, yatırım, pazarlama |
| Fark oranı | Genelde %10–25 düşük çıkabilir | Serbest piyasa koşullarına göre artabilir |
5. Evinizi Satmadan Önce Değerini Nasıl Öğrenirsiniz?
Evinize en yakın benzer portföyleri analiz edin
Tapudan m² rayiç değerine göz atın
Google Haritalar – Lokasyon değeri ve çevre projeleri inceleyin
Profesyonel bir gayrimenkul danışmanından piyasa analizi alın
Gerekirse ekspertiz raporu talep ederek banka perspektifinden değer öğrenin
Profesyonel Fiyat Analizi Alın
Urla, Güzelbahçe, Seferihisar ve çevresinde satmayı düşündüğünüz villanın, zeytinliğin veya dairenin gerçek piyasa değerini öğrenmek ister misiniz?
Ben Fırat Uçar, bölge uzmanlığım sayesinde doğru fiyat analiziyle evinizi hızlı ve doğru alıcıyla buluşturmanıza yardımcı oluyorum.
Ücretsiz analiz ve detaylı fiyat danışmanlığı için hemen ulaşın:
www.firatucar.com